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Proporción 80/20 en la enajenación de inmuebles por parte de las personas físicas

Cuando una persona física enajena un inmueble, para determinar la ganancia objeto del Impuesto Sobre la Renta, puede descontar, del ingreso obtenido, el costo del terreno y de la construcción, ambos actualizados. Además, puede descontar los gastos notariales; impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local que en su caso hubiera pagado el enajenante, los pagos efectuados con motivo del avalúo de los bienes inmuebles y las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.

La actualización del costo del terreno se hace con base en una mecánica diferente a la que se sigue para actualizar las construcciones. La construcción por ser un activo fijo, se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el último mes de la primera mitad del periodo en el cual el bien haya sido utilizado. El terreno con base en lo dispuesto por el artículo 19 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el cual se hizo la enajenación. En virtud de que en un inmueble se encuentran unidos dos bienes de naturaleza distinta y que por ello su tratamiento fiscal es también distinto, al enajenarlo debe distinguirse el valor de cada uno de ellos.

No obstante, hay casos en los que es imposible saber cuál es el costo de adquisición de cada bien, puesto que al adquirirlo, recibirlo en donación o por adjudicación judicial simple y sencillamente conocemos el valor total sin detalle. La fracción I del artículo 124 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta dispone que para determinar el costo de adquisición del valor de la construcción se debe restar del costo comprobado de adquisición, es decir, del costo total, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción.

Para lo que hemos expuesto, precisa que cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total. En ese mismo sentido, el artículo 205 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece que cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte.

Por: Redacción

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