En juicios de arrendamiento inmobiliario la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales

Según lo señalan los artículos 33 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado y 118 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en los juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condena al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial debe requerir al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales correspondientes.

En caso de que el acreedor no acredite haber emitido dichos comprobantes, la autoridad judicial deberá informar al Servicio de Administra­ción Tributaria la omisión mencionada en un plazo máximo de 5 días contados a partir del vencimiento del plazo que la autoridad judicial haya otorgado al acreedor para cumplir el requerimiento.

Por: Redacción

Responsabilidad de fedatarios públicos en el pago del IVA en la enajenación de bienes inmuebles

La enajenación de bienes inmuebles es también un acto accidental a menos de que la enajenación sea realizada por empresas del ramo inmobiliario. Una persona que enajena su casa habitación está realizando un acto accidental.

El artículo 33 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado precisa que tratándose de enajenación de inmuebles por la que se deba pagar el impuesto, consignada en escritura pública, los notarios, corredores, jueces y demás fe­datarios que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura, en la oficina autorizada que corresponda a su domici­lio; asimismo, expedirán un comprobante fiscal en el que conste el monto de la operación y en su caso el impuesto retenido.

La enajenación de terrenos está exenta de IVA.

Sintetizando tenemos:

Enajenación de:             Situación:               El fedatario público:

Inmueble destinado      Se está exento      No retiene impuesto

a casa habitación            de ISR y de IVA     alguno

Inmueble distinto          Se causa                  Retiene el ISR

a casa habitación            ISR e IVA                  y el IVA

Inmueble distinto          Se causa                  No retiene impuesto

a casa habitación            ISR e IVA                 alguno

que forma parte del

activo fijo del con-

tribuyente                                        

Inmueble distinto          Se causa                  Retiene el ISR

a casa habitación            ISR e IVA                  y el IVA

que no forma parte

del activo fijo del

contribuyente

El inciso a) de la fracción XIX del artículo 93 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta señala que la enajenación de la casahabitación del contribuyente, estará exenta de dicho impuesto siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante feda­tario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional.

Por: Redacción

¿Qué debe hacer para fines fiscales una persona que obtiene ingresos no recurrentes?

Cuando una persona obtiene algún tipo de ingreso en forma esporádica se dice que realizó un acto o actividad en forma accidental.

El artículo 107 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta precisa que quienes en el ejercicio obtengan en forma esporádica ingresos derivados de la prestación de servicios profesionales y no obtengan otros ingresos gravados ya sea por actividades empresariales u otros servicios profesionales, cubrirán, como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre los ingresos percibidos, sin deducción alguna.

El pago provisional se hace mediante declaración que se presenta dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso.

Estos contribuyentes están relevados de la obligación de llevar libros y registros, así como de presentar declaraciones provisionales distintas de las señaladas, no obstante, deben presentar declaración anual y se pueden deducir, únicamente, los gastos directamente relacionados con la prestación del servicio profesional.

Observamos que la deducción no se puede efectuar al determinar el pago provisional pero sí al presentar la declaración anual.

Al darse de alta, a muchos contribuyentes que obtienen sus ingresos en forma esporádica la autoridad hacendaria les activa las claves correspondientes a la obligación de presentar la Declaración Informativa de Operaciones con Terceros.

Por su parte, el artículo 33 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado señala que cuando se enajene un bien o se preste un servicio en forma accidental, por los que se deba pagar IVA, el contribuyente lo enterará mediante declaración dentro de los 15 días hábiles siguientes a aquél en el que obtenga la contraprestación, sin que contra dicho pago se acepte acreditamiento, es decir, no obstante que el contribuyente hubiera efectuado erogaciones necesarias para obtener el ingreso no podrá acreditar el IVA que les corresponda.

El referido artículo 33 precisa que cuando se realizan importaciones ocasionales (es decir equiparándolas a un acto accidental) el pago se hará como lo establece el artículo 28 de la ley citada, es decir, en aduanas.

Finalmente, el citado artículo 33, correlativamente a lo que dispone el artículo 107 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece que cuando se realizan actos o actividades accidentalmente no se debe formular declaración mensual (es decir, no periódica pero si aquella en la que se entera el impuesto) ni se llevará contabilidad; pero se deberán expedir comprobantes fiscales con el IVA por separado (a menos que el acto no sea objeto del impuesto) y conservar la documentación correspondiente durante 5 años.

Por: Redacción

Proporción 80/20 en la enajenación de inmuebles por parte de las personas físicas

Cuando una persona física enajena un inmueble, para determinar la ganancia objeto del Impuesto Sobre la Renta, puede descontar, del ingreso obtenido, el costo del terreno y de la construcción, ambos actualizados. Además, puede descontar los gastos notariales; impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local que en su caso hubiera pagado el enajenante, los pagos efectuados con motivo del avalúo de los bienes inmuebles y las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.

La actualización del costo del terreno se hace con base en una mecánica diferente a la que se sigue para actualizar las construcciones. La construcción por ser un activo fijo, se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el último mes de la primera mitad del periodo en el cual el bien haya sido utilizado. El terreno con base en lo dispuesto por el artículo 19 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el cual se hizo la enajenación. En virtud de que en un inmueble se encuentran unidos dos bienes de naturaleza distinta y que por ello su tratamiento fiscal es también distinto, al enajenarlo debe distinguirse el valor de cada uno de ellos.

No obstante, hay casos en los que es imposible saber cuál es el costo de adquisición de cada bien, puesto que al adquirirlo, recibirlo en donación o por adjudicación judicial simple y sencillamente conocemos el valor total sin detalle. La fracción I del artículo 124 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta dispone que para determinar el costo de adquisición del valor de la construcción se debe restar del costo comprobado de adquisición, es decir, del costo total, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción.

Para lo que hemos expuesto, precisa que cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total. En ese mismo sentido, el artículo 205 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece que cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte.

Por: Redacción