Una persona bien puede renunciar a su derecho de gozar de las rentas de un bien inmueble por el simple hecho de que desea que otra persona goce de ese beneficio, es decir, todo ello a título gratuito.
Cuando una persona es propietaria de un bien pero no disfruta de él o de sus beneficios se dice que es nudo propietario. La persona que goza de los beneficios del inmueble pero sin ser el propietario se denomina usufructuario.
No obstante, no solo la cesión de derechos al cobro de rentas se puede dar de manera gratuita, sino que si una persona que es propietaria de un inmueble o puede gozar de los frutos del arrendamiento de este, le otorga a otra mediante un contrato el derecho a cobrar las rentas, con el beneficio de que el adquirente le anticipe las rentas o se las pague en una cantidad menor, deberá considerar que tendrá una deducción bajo la figura de intereses. Veamos por qué.
El cuarto párrafo del artículo octavo de la Ley del Impuesto Sobre la Renta dispone que la cesión de derechos sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles debe considerarse por los contribuyentes como una operación de financiamiento. La cantidad que se obtenga por la cesión se tratará como préstamo, debiendo acumularse las rentas devengadas conforme al contrato, aun cuando éstas se cobren por el adquirente de los derechos. La contraprestación pagada por la cesión se tratará como crédito o deuda, según sea el caso, y la diferencia con las rentas tendrá el tratamiento de interés. El importe del crédito o deuda generará ajuste anual por inflación, el que será acumulable o deducible, según sea el caso, considerando para su cuantificación, la tasa de descuento que se haya tomado para la cesión del derecho, el total de las rentas que abarca la cesión, el valor que se pague por dichas rentas y el plazo que se hubiera determinado en el contrato, en los términos que establezca el Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Aclaremos todo esto, mediante un ejemplo.
Persona A arrendadora, propietaria de un inmueble, recibirá de una persona B arrendataria rentas en la cantidad de $ 108,000. La persona A firma un contrato con la persona C por medio del cual esta cobrará las rentas a la persona B, pagándole a la persona A la cantidad de $ 90,000. La diferencia de $ 18,000 se considerará interés. El que se den casos en que una persona conceda a otra el derecho a cobrar las rentas a cambio de pagar un interés puede deberse a que le resulte conveniente por ejemplo delegar las funciones de administración del inmueble y gestión de cobranza.
En nuestro ejemplo y de acuerdo con lo expuesto, la persona A deberá considerar como ingreso $ 108,000 y tendrá un gasto por intereses pagados de $ 18,000. La persona C solamente tendrá un ingreso en la cantidad de $ 18,000 por concepto de intereses. La persona B tendrá un gasto por arrendamiento en la cantidad de $ 108,000.
El artículo 8 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta es aplicable tanto a personas físicas como morales, pues se encuentra en el Título I de la Ley del Impuesto Sobre la Renta “Disposiciones Generales”, situación que se aclara porque según lo hemos visto, el artículo precisa que se debe determinar ajuste anual por inflación, el cual solo debe ser determinado por las personas morales, y por consiguiente, pese a que el artículo no hace excepción, consideramos que en esta parte no es aplicable a las personas físicas.
Los asientos contables por la persona A, serán como sigue:
Cuando recibe el importe anticipado:
Bancos $ 90,000
Préstamos $ 90,000
Las rentas se irán acumulando según la periodicidad de las rentas que establezca el contrato y con cada vencimiento de rentas se cancelará pasivo. Digamos que el asiento total quedaría como sigue.
Gastos financieros $ 18,000
Préstamo $ 90,000
Ingresos $ 108,000
Sintetizando los efectos de los dos asientos contables, tendríamos un cargo a bancos por $ 90,000, un cargo a gastos financieros por $ 18,000 y un abono a ingresos por $ 108,000. Toma sentido que los $ 18,000 se consideren el financiamiento que costo el obtener el dinero en forma anticipada.
Por: Redacción
