La enajenación de un inmueble usado no necesariamente genera IVA. El destino que tenga o vaya a tener la construcción puede ser determinante para aplicar la exención prevista en la legislación fiscal.
En particular, existen supuestos en los que la enajenación de una construcción adherida al suelo puede considerarse exenta cuando se encuentra destinada a casa habitación.
¿Cuándo puede estar exenta la enajenación?
Existen dos situaciones que deben distinguirse:
1. Cuando el inmueble ya se utiliza como casa habitación.
En este caso, la construcción se encuentra destinada a casa habitación al momento de su enajenación, por lo que puede ubicarse en el supuesto de exención correspondiente.
2. Cuando el inmueble será destinado a casa habitación por el adquirente.
Aquí encontramos un supuesto particularmente interesante: puede tratarse de una construcción que no era utilizada como casa habitación por el enajenante, pero que el comprador adquirirá con la finalidad de destinarla a ese uso.
Es decir, el hecho de que el inmueble no haya sido utilizado previamente como casa habitación no necesariamente impide que pueda aplicarse la exención.
¿Qué ocurre si actualmente no es una casa habitación?
El artículo 28 del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado contempla precisamente esta situación.
Cuando se enajena una construcción que no estaba destinada a casa habitación, puede considerarse que sí tiene ese destino para efectos de la exención cuando se cumplan determinados requisitos.
Entre ellos, debe asentarse en la escritura pública correspondiente que el adquirente destinará el inmueble a casa habitación.
Además, deberá garantizarse ante las autoridades recaudadoras autorizadas el impuesto que hubiera correspondido.
De esta manera, la operación puede acceder al tratamiento de exención bajo las condiciones establecidas por la disposición reglamentaria.
¿Qué pasa con la garantía del IVA?
La garantía no necesariamente permanece de manera indefinida.
Las autoridades recaudadoras deberán ordenar su cancelación cuando, durante más de seis meses contados a partir de la fecha en que el adquirente reciba el inmueble, éste se haya destinado efectivamente a casa habitación.
Por ello, no basta con que el adquirente manifieste su intención de utilizar el inmueble como vivienda. El destino efectivo del inmueble durante el plazo previsto también resulta relevante.
¿Y qué sucede tratándose de construcciones nuevas?
En el caso de construcciones nuevas, el análisis debe realizarse atendiendo al destino para el cual fueron construidas.
Para determinarlo deben considerarse, entre otros elementos:
- Las características y especificaciones del inmueble.
- Las licencias de construcción.
- Los permisos correspondientes.
- El destino que se desprenda de dichos elementos.
Por tanto, en una construcción nueva no solamente debe observarse el uso que eventualmente se le esté dando, sino también los elementos que permitan identificar para qué fue construida.
Un punto que no debe pasar desapercibido
La exención no debe analizarse únicamente a partir de la pregunta:
¿El inmueble es usado?
La pregunta fiscalmente relevante puede ser:
¿El inmueble está destinado o será destinado a casa habitación y se cumplen los requisitos establecidos para considerar procedente la exención?
Esta distinción puede resultar fundamental en operaciones de compraventa de inmuebles.
¿Por qué es importante revisar la escritura?
Cuando el inmueble no estaba destinado originalmente a casa habitación, la escritura pública adquiere especial importancia.
La manifestación expresa de que el adquirente destinará el inmueble a casa habitación forma parte de los requisitos contemplados por el artículo 28 del Reglamento de la Ley del IVA para que pueda considerarse el tratamiento de exención bajo este supuesto.
Por ello, antes de formalizar una operación de este tipo, es recomendable revisar cuidadosamente el uso actual del inmueble, el destino que tendrá, la documentación de la operación y los requisitos establecidos en las disposiciones fiscales aplicables.
En conclusión
La venta de un inmueble usado no debe analizarse automáticamente como una operación gravada con IVA.
El destino de la construcción es un elemento fundamental. La legislación contempla la posibilidad de considerar exenta la enajenación cuando el inmueble se destina a casa habitación, incluso en determinados casos en los que el adquirente será quien le dé ese destino, siempre que se cumplan los requisitos correspondientes.
Una diferencia aparentemente sencilla —el uso actual del inmueble frente al destino que tendrá después de la venta— puede cambiar el tratamiento fiscal de la operación.
Fundamento
Artículo 28 del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
Nota: En operaciones inmobiliarias concretas deben revisarse las características particulares del inmueble y el cumplimiento de los requisitos previstos en las disposiciones fiscales antes de determinar el tratamiento de IVA aplicable.
Por: Redacción
