Ingresos de las personas físicas
abril 26, 2019
Anexo 14 de la RMF para 2019 “Donatarias Autorizadas”
mayo 3, 2019

El IVA, el ISR y las cuotas pagadas por condóminos

Son muchos los regímenes de propiedad en condominio que existen en nuestro país.

Para efectos del impuesto sobre la renta, las sociedades de condóminos se consideran personas morales con fines no lucrativos.

La fracción XVIII del artículo 79 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta precisa que no son contribuyentes del impuesto sobre la renta:

“Las asociaciones civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio”.

Las personas morales con fines no lucrativos tienen la característica de que si bien no son contribuyentes del impuesto sobre la renta, sí lo son sus socios o asociados cuando la persona moral les distribuya remanente en efectivo o en bienes. Es por ello que la fracción XIII, del artículo 142 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta dispone que se considerarán ingresos obtenidos dentro del capítulo IX del título IV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta “De los demás ingresos que obtengan las personas físicas”, las cantidades que correspondan al contribuyente en su carácter de condómino o fideicomisario de un bien inmueble destinado a hospedaje, otorgado en administración a un tercero a fin de que lo utilice para hospedar a personas distintas del contribuyente.

Si el inmueble se arrienda a terceros ello se considera una actividad lucrativa y por lo tanto, al repartirle los beneficios al condómino debe pagar el impuesto que le corresponde. Respecto a ello, el párrafo 9 del artículo 145 de la ley referida precisa que las personas que administren el bien inmueble de que se trate, deberán retener por los pagos que efectúen a los condóminos o fideicomisarios, la cantidad que resulte de aplicar sobre el monto de los mismos, la tasa del 35%. Precisa que dichas retenciones deberán enterarse, por el retenedor, en su caso, conjuntamente con las retenciones que efectúe del ISR por salarios. Las retenciones tendrán el carácter de pago definitivo.

Uso de inmuebles con propiedad en condominio para la realización de actividades objeto del impuesto sobre la renta

No obstante lo expuesto, hay sociedades civiles o mercantiles contribuyentes del impuesto sobre la renta, que utilizan bienes cuya propiedad está en condominio y a ellas, el artículo 30 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta les autoriza a deducir la parte proporcional que les corresponda de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que además de los requisitos que establece la Ley (que sean estrictamente indispensables, propios de la actividades del contribuyente, que se cuente con comprobantes fiscales, etc.), se cumpla con lo siguiente:

I. Que los gastos de conservación y mantenimiento sean realizados en nombre y representación de la asamblea general de condóminos por un administrador que cuente con facultades para actuar con el carácter mencionado, otorgado por dicha asamblea;

II. Que el pago de las cuotas de conservación y mantenimiento las realicen los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la asamblea general de condóminos para tal efecto;

III. Que los comprobantes fiscales que amparen los gastos de conservación y mantenimiento estén a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador;

IV. Que el administrador recabe los comprobantes fiscales relativos a los gastos de conservación y mantenimiento, y entregue a cada condómino una constancia por periodos mensuales en la que se especifique:

a) Los folios correspondientes a los comprobantes mencionados y el concepto que ampara cada comprobante, el monto total de dichos comprobantes y el impuesto al valor agregado respectivo, y

b) La parte proporcional que corresponde al condómino de que se trate, del gasto total, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio de que se trate. No se considerará en el total del gasto, el impuesto al valor agregado que se hubiere causado sobre dicho gasto, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en el inmueble, se encuentre exento de este último gravamen.

Igualmente, el administrador deberá entregar a cada condómino una copia de los comprobantes fiscales;

Nota: No se debe considerar en el total del gasto, el impuesto al valor agregado que se hubiere causado sobre dicho gasto, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en el inmueble, se encuentre exento de este último gravamen. Recordemos que quienes generan ingresos exentos de impuesto no pueden acreditar el IVA de las erogaciones relacionadas con la obtención de esos ingresos y lo deben considerar como un gasto deducible.

V. En el caso de que el administrador reciba contraprestaciones por sus servicios de administración, deberá expedir un comprobante fiscal a nombre de la asamblea general de condóminos, el cual deberá incluirse cuando se elaboren las constancias en los términos establecidos en la fracción IV, y

VI. La documentación y registros contables deberán conservarse por la asamblea de condóminos o, en su defecto, por los condóminos que opten por deducir los gastos (y acreditar el IVA) de conservación y mantenimiento en términos de las fracciones anteriores.

El artículo reglamentario señala que no se podrá optar por efectuar la deducción de los gastos de conservación y mantenimiento (tampoco se podrá acreditar el IVA), cuando las personas que presten los servicios de administración carezcan de facultades para actuar en nombre y representación de la asamblea general de condóminos.

También las personas físicas pueden deducir gastos comunes

El artículo 143 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece que los contribuyentes personas físicas que paguen el Impuesto a su cargo derivado de la realización de actividades empresariales, profesionales y por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, que para la realización de las actividades por las que paguen dicho Impuesto utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, también podrán deducir los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, en los términos antes comentados.

Acreditamiento del impuesto al valor agregado

El artículo 20 del Reglamento de la Ley del Impuesto al valor Agregado establece que en materia de acreditamiento, éste podrá ser realizado por los contribuyentes que realicen actividades por las que se deba pagar el impuesto en inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, en la parte proporcional que les corresponda del impuesto trasladado en las operaciones que amparen los gastos comunes relativos al inmueble de que se trate, siempre que además de los requisitos que establece la Ley, se cumpla con los requisitos que hemos señalado en las seis fracciones inmediatas anteriores.

Las cuotas que pagan los condóminos no son objeto del impuesto al valor agregado, púes en esencia, no son una enajenación, prestación de servicios, o arrendamiento, eventos indispensables para la causación del impuesto.

Este criterio es compartido por el Servicio de Administración Tributaria. En 2009 emitió una Resolución al respecto, la cual, dado que la ley no ha cambiado sobre el asunto que se resuelve, consideramos sigue vigente. La Resolución se da en los términos siguientes:

FECHA

29 – Mayo – 2009

TEMA

Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA)

 SUBTEMA

Sujetos

 ANTECEDENTES:

El representante legal de la promovente (Condominio), solicita la confirmación de su criterio, en el sentido de que las cuotas que recibe su representada por concepto de mantenimiento, conservación, mejoramiento y preservación de sus instalaciones, así como de las áreas comunes del condominio, que forman un fondo para solventar los gastos, no causan el impuesto al valor agregado.

CONSIDERANDOS:

El artículo 33 del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, establece que las cuotas que aporten los propietarios de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio o a cualquier otra modalidad en la que se realicen gastos comunes, que se destinen para la constitución o el incremento de los fondos con los cuales se solventan dichos gastos, no causarán el impuesto al valor agregado, a no ser por la parte que se destine a cubrir las contraprestaciones de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble.

RESOLUTIVO:

Único.- Se confirma el criterio de la solicitante, en el sentido de que las cuotas que recibe de sus condóminos, por concepto de mantenimiento, conservación, mejoramiento y preservación de las instalaciones así como de las áreas comunes del condominio, que forman un fondo para solventar dichos gastos, no causan el impuesto al valor agregado, a no ser por la parte que se destine a cubrir las contraprestaciones de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble, conforme a lo dispuesto en el artículo 33 del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.


Nota: Esta resolución se emitió conforme a las disposiciones legales vigentes en 2009.

Personas Morales del Régimen de Propiedad en Condominio

La regla 3.1.21., de la Resolución Miscelánea Fiscal 2019, señala quelas personas morales del régimen de propiedad en condominio que se ubican en las entidades federativas en las que sus legislaciones locales les reconocen personalidad jurídica, podrán tributar conforme al Título III de la Ley del ISR “Del Régimen de las Personas Morales con fines no lucrativos”.

En el caso de aquellas personas morales del régimen de propiedad en condominio de casa habitación que se ubican en las entidades federativas en las que sus legislaciones locales les reconocen personalidad jurídica que ya se encuentran inscritas en el RFC, podrán presentar un caso de aclaración a través del Portal del SAT (anexando la documentación soporte que considere pertinente, para que la autoridad resuelva su aclaración por el mismo medio), para el efecto de que se les reasigne la clave de actividades económicas en el RFC.

En el caso de las personas morales del régimen de propiedad en condominio de casa habitación que se ubican en las entidades federativas en las que sus legislaciones locales no les reconocen personalidad jurídica y tengan activas obligaciones fiscales y no hayan realizado actividades por las que obtengan un ingreso gravable, por lo menos en un periodo de cinco años, podrán solicitar la cancelación de manera retroactiva hasta por los últimos cinco ejercicios previos a la solicitud, mediante la presentación de un escrito libre ante cualquier Administración Desconcentrada de Servicios al Contribuyente, al cual le recaerá la respuesta que corresponda por parte de la autoridad fiscal, manifestando bajo protesta de decir verdad la fecha en que dejaron de realizar dichas actividades y que a partir de esa fecha no han emitido CFDI, no han presentado declaraciones periódicas relacionadas con las citadas actividades y no han sido reportados por terceros.

Para lo anterior, el escrito libre deberá de cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 18 del Código Fiscal de la Federación, debiendo acreditar la personalidad el administrador condómino o administrador profesional, conforme lo establezca la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, del estado en donde se encuentre el inmueble.

Asimismo, deberán manifestar bajo protesta de decir verdad, que no han obtenido ingresos en los últimos cinco ejercicios fiscales anteriores a su solicitud y anexar la documentación soporte que considere pertinente, para que la autoridad resuelva su aclaración.

La autoridad fiscal realizará la cancelación de las citadas obligaciones de manera retroactiva, cuando confirme en sus sistemas o con información proporcionada por otras autoridades o por terceros lo manifestado por el contribuyente.

La cancelación a que se refiere esta regla no deja sin efectos los requerimientos realizados ni libera del pago de las multas notificadas y no notificadas que correspondan, por la falta de presentación de declaraciones a que se encontraban obligados los contribuyentes.

Por: Redacción

Deja un comentario