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Área de una casa habitación que debe considerarse para la exención en el pago del ISR al enajenarse un inmueble

En el inciso a) de la fracción XIX, del artículo 93, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta encontramos el establecimiento de la exención en el pago de esa contribución para los casos de enajenación de casa habitación, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se debe determinar la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional debe ser realizado por el fedatario público.

Es pertinente que se establezca que en el caso de excedentes al monto exento, las deducciones se apliquen proporcionalmente, pues de no ser así habría contribuyentes que pretendieran deducir todo el costo del inmueble y acumular solamente el excedente referido, es decir, con ello, en la mayoría de los casos, nunca habría utilidad base de la contribución.

No obstante lo expuesto, no solo en el caso de deducciones debe utilizarse una proporción que limita el monto deducible, sino también cuando no todo el ingreso es objeto de exención.

El artículo 154 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta precisa que se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación. Es decir, el monto de la enajenación que corresponde a esta proporción de terreno también gozará de la exención.

El criterio interno del Servicio de Administración Tributaria identificado como 42/ISR/N, nos aclara en qué casos parte del ingreso no se considerará exento de impuesto, lo cual es esencialmente cuando parte del inmueble no ha estado destinado a casa habitación. El criterio señala lo siguiente:

“La exención prevista en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR, se refiere al supuesto en que solo una parte de la superficie del inmueble sea destinada a casa habitación y la otra se utilice para un fin diverso o no se destinen exclusivamente para el uso habitacional, el ISR se pagará sólo por la parte que no corresponda a la superficie destinada a casa habitación.

El artículo 129 del Reglamento de la Ley del ISR* dispone que, para los efectos de ésta misma exención, la casa habitación comprende también al terreno donde se encuentre esta construida, siempre que la superficie de dicho terreno no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.

Por lo anterior, para efectuar el cálculo de la superficie del terreno precisado en el párrafo anterior, no deberá tomarse en cuenta el área cubierta por las construcciones destinadas a un fin diverso al habitacional”.

* Hay un error en el criterio interno de la autoridad fiscal ya que el número de artículo del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta que corresponde a lo que afirma es el 154 según lo referimos y no el 129, pues este se refiere a la información y documentación que donatarias autorizadas para recibir donativos deducibles en el extranjero deben mantener a disposición del público en general.

Por: Redacción

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